Wer seine Wohnung in Berlin als Airbnb vermieten möchte, steht vor rechtlichen Herausforderungen. Hier erfährst du alles über Genehmigungen und Vorschriften.

Airbnb in Berlin vermieten: Genehmigung, Regeln & Tipps 2025

Berlin gehört zu den beliebtesten Reisezielen Europas und bietet Vermietern große Chancen für die Kurzzeitvermietung. Doch die Hauptstadt hat auch einige der strengsten Regelungen für Airbnb-Vermietungen in Deutschland. In diesem Guide erfährst du alles über Genehmigungen, rechtliche Bestimmungen und praktische Tipps für 2025.

Die Berliner Zweckentfremdungsverordnung

Das Zweckentfremdungsverbot-Gesetz (ZwVbG) regelt in Berlin die Nutzung von Wohnraum als Ferienwohnung. Ziel ist es, den knappen Wohnraum vor Zweckentfremdung zu schützen.

Grundprinzip: Wohnraum muss dem Wohnen dienen

Die wichtigste Regel: Wohnungen sollen primär zum Wohnen genutzt werden, nicht als gewerbliche Ferienwohnungen.

Wann ist Kurzzeitvermietung erlaubt?

1. Hauptwohnsitz-Regel

Du darfst deine Hauptwohnung zeitweise an Touristen vermieten, wenn:

•Du dort selbst gemeldet bist

•Du die Wohnung überwiegend selbst bewohnst

•Die Vermietung nur gelegentlich erfolgt

2. Zweitwohnungen

Für Zweitwohnungen benötigst du eine kostenpflichtige Genehmigung vom zuständigen Bezirksamt.

3. Einzelzimmer

Die Vermietung einzelner Zimmer in deiner Hauptwohnung ist grundsätzlich erlaubt.

Anmeldung und Registrierung

Registrierungspflicht

Jede Ferienwohnung in Berlin muss bei der zuständigen Behörde registriert werden. Du erhältst eine Registrierungsnummer, die in allen Inseraten angegeben werden muss.

Benötigte Unterlagen:

•Personalausweis oder Reisepass

•Nachweis über Eigentum oder Mietvertrag

•Grundriss der Wohnung

•Bei Mietwohnungen: Zustimmung des Vermieters

•Meldebescheinigung als Nachweis des Hauptwohnsitzes

Kosten der Registrierung:

•Hauptwohnung: kostenfrei

•Zweitwohnung: 150-300 Euro Genehmigungsgebühr

Bearbeitungszeit:

•Registrierung: 4-8 Wochen

•Genehmigung: 8-16 Wochen

Genehmigung für Zweitwohnungen

Wenn du eine Zweitwohnung als Ferienwohnung vermieten möchtest, brauchst du eine Genehmigung. Diese wird nur erteilt, wenn:

•Die Wohnung vor 2014 bereits als Ferienwohnung genutzt wurde

•Ein besonderer städtebaulicher Grund vorliegt

•Die Wohnung in einem Gebiet mit geringer Wohnraumknappheit liegt

Wichtig: Neue Genehmigungen für Zweitwohnungen werden sehr restriktiv vergeben.

Strafen bei Verstößen

Berlin kontrolliert aktiv und verhängt hohe Bußgelder:

•Vermietung ohne Registrierung: bis zu 100.000 Euro

•Falsche Angaben: bis zu 50.000 Euro

•Wiederholungstäter: noch höhere Strafen

Praktische Tipps für 2025

1. Rechtssichere Anmeldung

•Lass dich professionell beraten

•Reiche vollständige Unterlagen ein

•Dokumentiere alle Schritte

2. Korrekte Inseraterstellung

•Registrierungsnummer immer angeben

•Ehrliche Beschreibung der Wohnung

•Keine irreführenden Angaben

3. Dokumentation

•Führe Buch über Vermietungen

•Dokumentiere Gästedaten

•Bewahre alle Belege auf

4. Steuerliche Aspekte

•Melde Einnahmen korrekt an

•Nutze absetzbare Kosten

•Lass dich steuerlich beraten

Bezirksspezifische Unterschiede

Mitte, Friedrichshain-Kreuzberg, Pankow

Diese Bezirke haben besonders strenge Kontrollen und vergeben kaum neue Genehmigungen.

Charlottenburg-Wilmersdorf, Steglitz-Zehlendorf

Hier sind die Regelungen etwas lockerer, aber immer noch streng.

Außenbezirke

In Randlagen sind Genehmigungen eher möglich, die touristische Nachfrage ist jedoch geringer.

Zukunftsperspektiven 2025

Verschärfung der Kontrollen

Berlin plant weitere Verschärfungen:

•Automatisierte Überwachung von Plattformen

•Höhere Strafen

•Mehr Kontrollen vor Ort

Neue Entwicklungen

•Digitale Anmeldeverfahren

•Verbesserte Zusammenarbeit mit Plattformen

•Mögliche Kontingentierung von Genehmigungen

Warum professionelle Hilfe sinnvoll ist

Die Berliner Bestimmungen sind komplex und ändern sich regelmäßig. Fehler können teuer werden. Professionelle Unterstützung durch Arbio bietet:

Rechtssicherheit

•Korrekte Anmeldung bei Behörden

•Überwachung von Gesetzesänderungen

•Professionelle Beratung

Zeitersparnis

•Übernahme aller Behördengänge

•Komplette Dokumentation

•Laufende Verwaltung

Optimierung

•Maximierung der Einnahmen

•Professionelle Gästebetreuung

•Dynamische Preisgestaltung

Häufige Fehler vermeiden

1. Vermietung ohne Anmeldung

Niemals ohne ordnungsgemäße Registrierung vermieten.

2. Falsche Angaben

Alle Angaben müssen der Wahrheit entsprechen.

3. Überschreitung der Grenzen

Bei Hauptwohnungen nicht zu gewerblich vermieten.

4. Fehlende Dokumentation

Alle Vermietungen ordnungsgemäß dokumentieren.

Alternativen zur klassischen Airbnb-Vermietung

Wenn eine Genehmigung nicht möglich ist:

•Langzeitvermietung (ab 30 Tage)

•Untervermietung einzelner Zimmer

•Vermietung an Geschäftsreisende

•Kooperation mit Hotels

Fazit

Die Airbnb-Vermietung in Berlin ist 2025 möglich, aber an strenge Auflagen geknüpft. Eine rechtssichere Anmeldung ist unerlässlich, und die Einhaltung aller Bestimmungen muss gewährleistet sein.

Mit professioneller Unterstützung können Sie dennoch erfolgreich und legal in Berlin vermieten. Arbio hilft Ihnen bei allen Schritten – von der Anmeldung bis zur täglichen Verwaltung.

Kontaktieren Sie uns für eine kostenlose Beratung und erfahren Sie, wie Sie Ihre Berliner Immobilie rechtssicher und profitabel als Ferienwohnung vermieten können!