Wien ist eine der beliebtesten Städte Europas für Touristinnen und Touristen – und entsprechend attraktiv für private Kurzzeitvermietung über Plattformen wie Airbnb. Gleichzeitig gelten in Österreich – und insbesondere in Wien – klare gesetzliche Rahmenbedingungen, um Wohnraum zu schützen und unregulierte Vermietung zu verhindern.

Rechtliche Aspekte der Kurzzeitvermietung in Österreich

Wien ist eine der beliebtesten Städte Europas für Touristinnen und Touristen – und entsprechend attraktiv für private Kurzzeitvermietung über Plattformen wie Airbnb. Gleichzeitig gelten in Österreich – und insbesondere in Wien – klare gesetzliche Rahmenbedingungen, um Wohnraum zu schützen und unregulierte Vermietung zu verhindern.

Wer seine Wohnung legal über Airbnb vermieten möchte, sollte sich frühzeitig mit den gewerbe-, bau- und steuerrechtlichen Vorgaben vertraut machen. Dieser Artikel bietet einen Überblick über die wichtigsten Regelungen und Pflichten in Wien.

1. Warum ist Airbnb in Wien genehmigungspflichtig?

Die Stadt Wien unterscheidet baurechtlich klar zwischen Wohnnutzung und touristischer Beherbergung. Gleichzeitig regeln gewerbe- und steuerrechtliche Bestimmungen, unter welchen Voraussetzungen Wohnungen an Gäste vermietet werden dürfen.

Kurz gesagt: Die regelmäßige, gewinnorientierte Vermietung einer Wohnung an Touristinnen und Touristen gilt als gewerbliche Tätigkeit – und ist genehmigungs- sowie anmeldepflichtig.

2. Wann brauchst du eine Genehmigung?

Genehmigungspflichtig ist:

•Die regelmäßige Vermietung einer ganzen Wohnung für touristische Zwecke

•Die Nutzung einer Nebenwohnung oder eines leer stehenden Objekts

•Die Vermietung über mehrere Wochen im Jahr mit Gewinnerzielungsabsicht

Genehmigungsfrei ist:

•Die gelegentliche, kurzfristige Vermietung einzelner Zimmer in der eigenen Hauptwohnung

•Die zeitweise Untervermietung bei vorübergehender Abwesenheit, sofern keine gewerbliche Nutzung vorliegt

Wichtig: Auch genehmigungsfreie Tätigkeiten können melde- und steuerpflichtig sein.

3. Wie beantragst du eine Genehmigung?

Die Genehmigung erfolgt über zwei zentrale Wege:

Gewerbeanmeldung:

•Als „Privatzimmervermietung" bei gelegentlicher Nutzung

•Als „Beherbergungsgewerbe" bei regelmäßiger, professioneller Vermietung

•Anmeldung erfolgt bei der Gewerbebehörde (Magistratisches Bezirksamt oder WKO)

Baurechtliche Prüfung:

•Die Immobilie muss für touristische Nutzung baurechtlich zulässig sein

•In reinen Wohnzonen ist das meist nicht erlaubt

•Eine Widmungsänderung ist nur mit erheblichem Aufwand möglich

4. Was passiert ohne Genehmigung?

Wer ohne entsprechende Genehmigung oder Meldung vermietet, riskiert:

•Verwaltungsstrafen durch die Gewerbebehörde oder Baupolizei

•Rückwirkende Nachforderungen bei Ortstaxe und Einkommensteuer

•Anzeige durch Nachbarn oder Mitbewohner

•Sperrung der Inserate durch Airbnb oder andere Plattformen

Die Stadt Wien kontrolliert vermehrt und prüft auch Online-Inserate auf Rechtsverstöße.

5. Registrierungspflichten & Ortstaxe

Anders als in Deutschland gibt es in Wien keine einheitliche Registriernummer für Inserate. Trotzdem gelten folgende Pflichten:

Ortstaxe (Tourismusabgabe) muss abgeführt werden

•Höhe: 3,2 % des Netto-Übernachtungspreises

•Meldung und Abführung über das Finanzamt oder online via FinanzOnline

Meldepflicht beim Finanzamt:

•Einnahmen aus Kurzzeitvermietung müssen als Einkommen angegeben werden

•Bei regelmäßiger Vermietung: Pflicht zur Umsatzsteueranmeldung (ab 35.000 € Jahresumsatz)

•Eintrag im Gästeblatt (bei gewerblicher Vermietung)

6. Was gilt baurechtlich?

•Wohnnutzung: keine touristische Vermietung ohne Sondergenehmigung

•Beherbergungswidmung: erforderlich für professionellen Betrieb

•Mischformen oder Sondernutzungen: müssen im Einzelfall durch die Baupolizei (MA 37) geprüft werden

Die Einhaltung baurechtlicher Vorschriften ist Voraussetzung für jede gewerbliche Nutzung – auch bei Eigentumswohnungen.

7. Tipps für rechtssichere Airbnb-Vermietung in Wien

•Gewerbe frühzeitig anmelden, selbst bei gelegentlicher Vermietung

•Widmung der Immobilie prüfen, insbesondere in reinen Wohnzonen

•Ortstaxe korrekt abführen

•Einnahmen regelmäßig versteuern, auch bei Kleinunternehmerregelung

•Professionellen Verwaltungsdienst nutzen, um Aufwand zu minimieren und rechtliche Vorgaben einzuhalten